Minh bạch thu hồi đất, tạo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể sử dụng đất

Ông Mai Cao Cường, Giám đốc Ban Giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và Tái định cư thị xã Nghi Sơn: Định giá tiệm cận giá thị trường khi thu hồi đất

Xác định giá đất, giá trị bồi thường là khâu quan trọng trong công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), bởi xác định giá đất, giá trị bồi thường hợp lý sẽ tạo sự đồng thuận cao của người dân trong vùng dự án. Muốn làm được điều đó thì giá đất phải tương xứng, tiệm cận với chi phí mà người dân phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp tại thửa đất bị thu hồi, hay nói cách khác là có đủ chi phí để có lại được QSDĐ tại một thửa đất tương đương với thửa đất bị thu hồi.

Các quy định liên quan đến thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều điểm tiến bộ. Đơn cử, việc xác định giá đất cụ thể theo Dự thảo Luật có nhiều điểm phù hợp hơn với thực tiễn. Trước đây, toàn bộ thẩm quyền xác định giá đất cụ thể để giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh. Quy định như vậy gây nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng thực tiễn, như đối với địa bàn thị xã Nghi Sơn, một năm thu hồi thực hiện GPMB khoảng hơn 500ha liên quan đến hàng chục nghìn thửa đất thì việc để UBND cấp tỉnh thực hiện xác định giá đất gặp nhiều khó khăn. Quy định mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các dự án thuộc thẩm quyền thu hồi đất của cấp nào thì cấp đó xác định giá đất cụ thể sẽ có tính hợp lý, khả thi, phù hợp với thực tế.

Điểm đáng chú ý trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Việc bỏ khung giá đất là điểm đổi mới căn bản nhằm xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường. Song, định nghĩa “sát với giá thị trường” lại chưa được quy định rõ ràng, căn cứ để xác định giá đất cụ thể gặp nhiều khó khăn. Căn cứ thứ nhất dựa vào giá thị trường là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng nhưng việc mua bán chuyển nhượng thông thường được ghi thấp hơn hoặc bằng bảng giá đất. Căn cứ thứ hai là giá trúng đấu giá QSDĐ đất nhưng thực tế, ở nhiều địa bàn nói chung, thị xã Nghi Sơn nói riêng, không phải địa phương nào cũng có vị trí để quy hoạch đất đấu giá QSDĐ. Việc đấu giá QSDĐ không thường xuyên, liên tục nên cơ sở để dựa vào giá trúng đấu giá QSDĐ để xác định giá đất cụ thể cũng gặp khó khăn. Một điểm khó khăn nữa đó là chưa có quy định thời hạn phải xác định lại giá đất. Luật Đất đai 2013 không quy định về thời gian xác định lại giá đất mà chỉ có quy định trong trường hợp có khiếu nại của người dân về giá đất thì xem xét lại việc xác định giá đất cụ thể. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa có quy định cụ thể về thời hạn phải xem xét, xác định lại giá đất cụ thể.

Quy định về bồi thường tài sản, vật kiến trúc vẫn giao cho UBND các tỉnh ban hành bảng giá. Tuy nhiêu thời gian trong bao nhiêu lâu phải điều chỉnh bảng giá vẫn chưa có quy định cụ thể, trong khi giá thị trường biến động thường xuyên. Vì vậy, cần quy định thời gian điều chỉnh giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc cụ thể trong công tác GPMB. Thực tế, sẽ có 2 cách quy định: Thứ nhất là quy định cứng các trường hợp điều chỉnh dựa theo thời gian (ít nhất 1 năm điều chỉnh 1 lần) hoặc dựa vào biến động về giá, biên độ giá thay đổi vượt quá ngưỡng 30% thì phải cơ quan có thẩm quyền cần điều chỉnh bảng giá để phù hợp với thực tiễn. Cách thứ 2, đối với từng dự án, phải xác định giá bồi thường cụ thể đối với tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu ở dự án đó để bồi thường cho người dân. Có như vậy, mới bảo đảm quyền lợi, lợi ích chính đáng của người dân bị ảnh hưởng.

Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 quy định 2 hình thức bồi thường bằng tiền một lần hoặc bồi thường bằng đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định 2 hình thức như vậy, tuy nhiên chế định trường hợp nào được bồi thường bằng đất, trường hợp nào được bồi thường bằng tiền vẫn chưa có quy định cụ thể mà vẫn còn bỏ ngỏ theo hướng “nếu địa phương nào có quỹ đất”. Vì vậy, cần có quy định cụ thể các trường hợp bồi thường bằng đất, bồi thường bằng tiền để thuận lợi cho quá trình áp dụng trong thực tiễn. Đồng thời, cần có quy định về việc thiết lập xây dựng dự án tái định cư trước khi có quyết định chủ trương đầu tư dự án, để tránh tình trạng dây dưa, kéo dài trong quá trình triển khai dự án.

Nội dung phục hồi sinh kế sau khi Nhà nước thu hồi đất, giữa Luật hiện hành và Dự thảo Luật đang thực hiện theo hướng sẽ hỗ trợ một lần bằng tiền. Song thực tế, chương trình phục hồi sinh kế sau khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc hỗ trợ bằng tiền một lần cần có thêm những quy định cụ thể để chương trình dài hơi hơn, đặc biệt là đối với những dự án lớn. Cần tính toán đến các chính sách như: Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo, bố trí việc làm, vay vốn phát triển kinh tế… từ đó quan tâm đến nhóm đối tượng có đất phải thu hồi, nhất là những người lao động từ 45 tuổi trở lên để họ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo sự ổn định trong đời sống người dân.

Luật sư Vũ Văn Trà, Đoàn Luật sư tỉnh Thanh Hóa: Cần làm rõ về mục đích, phạm vi, tiêu chí cụ thể để Nhà nước thu hồi đất

Vấn đề thu hồi đất là vấn đề hết sức phức tạp, nhạy cảm, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội và người dân. Trong quá trình thực hiện GPMB thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích công cộng, người dân sẵn sàng hiến đất hoặc tự nguyện chấp hành chủ trương thu hồi đất vì sự phát triển chung. Tuy nhiên, trong không ít trường hợp, người dân sẽ không chấp nhận việc thu hồi chỉ mang lợi ích cho một cá nhân, một tập thể hoặc một nhóm người nhất định nhưng lại áp giá đền bù quá thấp, mang tính áp đặt, tạo kẽ hở cho sự trục lợi và dễ dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Do đó việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần phải giải quyết căn bản được vấn đề này.

Tôi cho rằng cần quy định cụ thể tiêu chí, điều kiện, mục đích tiến hành thu hồi đất, chia ra làm hai tiêu chí: Thứ nhất, những dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, những dự án phát triển kinh tế - xã hội mang tính chiến lược, định hướng cho sự phát triển một vùng, một khu vực, một tỉnh hoặc công trình công cộng thì thu hồi. Thứ hai, các dự án phát triển kinh tế đơn thuần, thương mại theo quy hoạch, mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì chủ đầu tư đó phải thương lượng với người dân để mua lại hoặc thỏa thuận cho họ góp vốn QSDĐ. Trong quá trình thỏa thuận đó có sự góp mặt của chính quyền địa phương, với tư cách là chủ thể quản lý đất đai trên địa bàn.

Chương VI, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung, làm rõ nội hàm “Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của Nhân dân.”

Quy định tại Điều 78 của Dự thảo Luật lần này có thể thấy phạm vi thu hồi đất được mở rộng, song vẫn chưa rõ ràng, tách biệt vì mục đích khi Nhà nước thu hồi đất, như vậy sẽ dễ dẫn đến tình trạng chủ quan, máy móc khi áp dụng trong thực tiễn. Vì vậy, cần làm rõ hơn các điều kiện, tiêu chí, phạm vi thu hồi đất đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng để tách biệt với các dự án phát triển kinh tế có lợi ích cá nhân, thuần túy của chủ đầu tư. Từ đó tạo sự đồng thuận của người có đất bị thu hồi; cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ được áp dụng một cách phù hợp. Làm được điều này thì thị trường đất đai mới thực sự trong sạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước và Nhân dân, bảo đảm phát triển kinh tế mà vẫn duy trì sự ổn định và công bằng xã hội. Điều này cũng đúng với yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW là “tạo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể sử dụng đất”.